신축 오피스텔 입주를 앞두고 있는데, 대출 받을 때 부가세를 보통 제하고 계산하더라고요.여기서 말하는 부가세가 분양계약서의 부가세를 말하는건가요? 아니면 통상 물건살 때 사용하는 10%를 계산하는건가요? 분양계약서상 부가세는 분양가의 10%도 안되는거같아서요.분양가 4.6억부가세 3천 대략 이정도로 적혀져 있는데 맞는건가요???
네, 좋은 질문 주셨습니다!
**신축 오피스텔 분양 시 나오는 ‘부가세’**에 대한 개념을 정확히 이해하시면
**대출금 계산 방식**과 **실제 자금 계획**에 큰 도움이 됩니다.
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### ✅ 1. 계약서상 부가세 = "공급가액 기준 10%"
- 오피스텔은 **업무시설로 분류**되기 때문에
**주거용이든 업무용이든 분양 시 부가가치세(VAT)**가 붙습니다.
- 일반적으로
→ **공급가액(순수 건물 가격) × 10% = 부가세**
→ 즉, **건물 가격 기준**이지 전체 분양가 기준이 아닙니다.
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### ✅ 2. 전체 분양가 구성은 이렇게 됩니다:
| 항목 | 예시 금액 |
|--------------|----------------|
| 토지 + 건축비(공급가액) | 약 4.3억
| 부가가치세 (약 10%) | 약 3,000만 원
| 총 분양가 | 약 4.6억
→ 여기서 **건물 가격이 약 4.3억이면**,
→ **부가세 10% = 약 3천만 원** → **계산상 맞는 구조입니다.**
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### ✅ 3. 대출 시 부가세는 제외되는 이유
- **부가세는 금융기관이 담보로 잡을 수 없는 세금 항목**이기 때문에
대출금 산정 시 **‘순수 건물+토지 가격’ 기준**으로만 평가합니다.
- 따라서, 예를 들어:
-분양가 4.6억
→ 공급가 4.3억 + 부가세 3천만 원
→ LTV 70% 적용 시:
대출 가능금액 = 4.3억 × 70% = 약 3.01억--
### ✅ 결론
- 분양계약서에 적힌 부가세는 **"건물 공급가액 × 10%"로 계산된 것**이고,
- **대출 심사 시에도 이 '공급가액'만 기준으로 삼기 때문에 부가세는 제외**됩니다.
- 현재 질문자님의 계약서:
**분양가 4.6억 중 부가세 3천 → 합리적 구성이며, 일반적인 분양 형태**입니다.
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*추가로 세무신고(사업자등록 등)와 관련된 부가세 환급 여부는
실제 임대사업자 등록 여부 및 실사용 용도에 따라 달라지므로
이 부분은 별도 상담이 필요합니다.*
채택을 해주시면 질문자에게는 내공의 50%가 돌아가며, 받은 내공 전액은 기부됩니다.
참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테