단독주택 3가구 거주중 명의 및 대출 관련 1. 아버지 , 첫째 , 둘째 가족 구성2. 명의 첫째아들

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"질문에 대한 답변 드리겠습니다"

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A : 가족 공동으로 거주하는 단독주택의 명의와 대출 문제로 고민이 많으시겠어요. 질문하신 내용을 중심으로 명확하게 답변해 드릴게요.

1. 명의와 증여세 문제

• 현재 상황: 주택의 명의는 첫째 아들로 되어 있고, 대출 이자는 세 가족이 나눠서 내고 있습니다.

• 증여세 발생 가능성: 아버님과 둘째 아들이 이자를 나눠 내는 것은 법적으로 **'증여'**로 간주될 수 있습니다. 첫째 아들이 이자를 다 내야 하는 빚을 대신 갚아주는 것이기 때문입니다. 추후 주택을 매도하거나 상속할 때 세무 당국에서 이 부분에 대해 소명 자료를 요구할 수 있으며, 이자 납입액에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다.

2. 대출 갈아타기 및 명의 변경

• 대출 갈아타기: 현재 대출금리 4.7%는 최근 시장 금리와 비교했을 때 낮은 편이 아닙니다. 하지만 변동금리이기 때문에 향후 금리가 더 오를 수도 있습니다. 주택담보대출 갈아타기 서비스를 통해 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다.

• 명의 변경: 주택 명의를 아버님이나 둘째 아들로 변경하는 것은 단순히 대출 명의만 바꾸는 문제가 아닙니다.

• 증여세 발생: 첫째 아들의 주택 명의를 다른 가족에게 넘기는 것은 증여에 해당합니다. 증여세를 납부해야 하며, 증여가액(주택 시가)에 따라 세금 부담이 매우 클 수 있습니다.

• 공동명의: 공동명의로 변경하는 것 역시 증여에 해당하여 증여세와 취득세를 내야 합니다. 단순히 대출 명의를 바꾸기 위해 막대한 세금을 부담하는 것은 바람직하지 않습니다.

3. 현시점 매도 판단

• 손실 여부: 매도 시 본전 또는 손실이 예상된다면 매도 시점을 신중하게 결정해야 합니다.

• 미래 가치: 해당 단독주택의 미래 가치(재건축, 재개발, 주변 개발 호재 등)를 고려하여 매도 여부를 판단해야 합니다. 손실을 보더라도 매도하는 것이 장기적으로 유리할 수도 있고, 반대로 보유하는 것이 나을 수도 있습니다.

• 가족 합의: 주택 매도는 가족 전체의 중요한 결정이므로, 충분한 상의를 거쳐 모두가 납득할 수 있는 결론을 내리는 것이 중요합니다.

결론 및 제언

현재 상황을 정리하면 다음과 같습니다.

• 대출 갈아타기: 명의를 바꾸는 대신 현재 명의자인 첫째 아들 이름으로 더 낮은 금리의 대출 상품을 찾아보세요.

• 명의 변경: 명의 변경은 막대한 증여세와 취득세가 발생하므로 가급적 하지 않는 것이 좋습니다.

• 증여세 문제: 아버님과 둘째 아들이 납부한 이자 내역을 잘 정리해 두어 향후 증여세를 소명할 자료를 준비하세요.

• 매도 판단: 주변 부동산 전문가와 상담하여 객관적인 가치를 평가받은 후 가족과 상의하여 결정하는 것이 좋습니다.

가장 중요한 것은 가족 간의 소통과 합의입니다. 전문가의 조언을 구하며 함께 머리를 맞대어 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.

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"마지막으로 드리는 말씀"

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* 채택으로 인해 발생하는 해피빈 콩은 모두 이웃을 위해 기부되고 있습니다. 감사합니다.